作者：周恒源
租房纠纷中遇到不合理赔偿，该怎么办？
1.租客退租时，应该如何判定房屋损失？
答：房屋损失包括自然耗损、意外损坏以及人为损坏三种情形。对于自然损耗部分承租人支付的租金实质上已经包含了房屋自然损耗的对应价值，租客对自然损耗不需要承担责任。因此在正常的损耗范围之内，承租人退房时无须另外补偿。对于意外损害就需要看损坏的原因，比如是因为地震导致的，如果租客在其中没有过错，则也不需要承担责任。最后一种就是认为破坏的情况，此种情况就应当对损坏进行赔偿。
因此，租客在租房时应当与房东对房屋出租时状态的共识。可以用清单和当时留下的影像进行比对，以便后期发生纠纷后定责。
2.房屋出现损失，租客应如何进行赔偿？
《民法典》第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
我国民法典损害赔偿的原则是填平损失，因此目前的赔偿形式可以是恢复原状，或者按照房主自行修复所支出的费用进行金额补偿。但赔偿要考虑经济性，赔偿过程要体现公平性、合理性与过错的相当性。
3.在哪些情况下，租客可以免于承担赔偿责任？
根据《民法典》第七百一十条的规定，承租人按照约定的方法，或者根据租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物受到损耗的，一般来讲不承担赔偿责任。
此外，承租人支付的租金实质上已经包含了房屋自然损耗的对应价值，租客对自然损耗不需要承担责任。因此在正常的损耗范围之内，承租人退房时无须另外补偿。比如随着房屋的正常使用，墙面可能变得暗沉，合页的开关有一些磨损，一些金属物品有一些松动或者脱落，等等，这些都在正常使用可以接受的损耗范围内。
4.房东勒索赔偿金的行为是否涉嫌更严重的违法行为？
罪刑法定。敲诈勒索的行为可能会触犯《治安处罚法》，违法行为人将受到罚款、拘留等行政处罚，严重者，可能涉嫌我国刑法敲诈勒索罪，将被处于有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。具体到本案中，我们就需要从房东的行为是否超出了正常的维权范畴，是否带有胁迫的成分，是需要细致分析的问题。如果房东的行为仅仅是基于合同条款的合理维权，那么这并不构成敲诈勒索。但是，如果房东使用了不合法的手段，如恐吓、威胁等，来强迫租客满足其要求，那么这就可能触犯法律。
《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十九条 盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。
《中华人民共和国刑法（2023修正）》敲诈勒索公私财物，数额较大或者多次敲诈勒索的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑，并处罚金。
针对房东违建房问题
1.涉嫌违建房问题，当地发现违建房后应该怎么处理？
什么是违建：《江西省农村村民自建房管理办法》规定，江西当地村民自建房的建筑面积标准上限不得突破350㎡，一般不超过三层。如果违反了上述法律规定，就有可能会被认为是违建。
首先，本案中的违建查处主体：《江西省农村村民自建房管理办法》 第二十二条 乡镇人民政府应当组织开展村民自建房施工现场日常检查，悬挂建房公示牌，核查是否按照批准面积、规划许可、设计图纸等要求进行施工，是否采取安全生产防护措施，及时发现、制止和查处违法违规行为。
其次，针对违建的处置措施。《江西省农村村民自建房管理办法》第三十二条 在乡、村庄规划区内未依法取得规划许可或者未按照规划许可的规定建住宅的，由乡镇人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
2.不小心租到违建房，租客之前签订的合同是否有效？房东是否应对租客进行赔偿？
我国法律明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
《民法典》规定，无效的法律后果 民事法律行为无后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，举个例子租客不知道，有装修，那么应当赔偿装修损失，当然赔偿是以填平为准
租房人日常可能会遇到哪些租房陷阱？
Part 01/ 陷阱一：押金
退租时，房主可能会以房屋设施损坏或其他借口作为条件，克扣租房押金。因此，签订合同时应注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无破损情况下，业主应退还押金。
Part 02/ 陷阱二：涨租金
为避免房东任意涨租，可在合同上写明：合同期限内不予以涨租的约定。双方应协商写上保障自身权益的合理条件。若房东有涨租的需求，合同内应明确每年涨租幅度。
Part 03/ 陷阱三：房租
1. 检查合同房租的金额是否与协商一致，最好是大小写都写上（参照发票格式）。
2. 检查合同房租缴纳方式是否一致，是月付（1月一付）、季付（3月一付）还是半年付或一年付。
Part 04/ 陷阱四：物业费
问清楚房租是否包含物业费。如果包含物业费，在合同上一定要清楚写明房租为xx元/月（含物业费）。如果不包含，问清楚物业费的计算方式，具体到每平方米多少钱或每套房子。合同需要清楚说明你交的物业费包括哪些区域（私人、公共）。每个地区的计算方式可能不一样。
Part 05/ 陷阱五：水电费
1. 在合同上应写明上次的物管费是否结清，光纤费等其他费用是否结清。
2. 水电气费用是否结清，入住前消耗费用如水费：X吨，电费：X度。
Part 06/ 陷阱六：房内设施
合同中应明确室内包含设施，包括房内家具和家电等。如需装修，也应在合同中注明，避免退租时引起不必要的纠纷。同时，还应明确谁承担家具日常维修费用。
Part 07/ 陷阱七：合同期限
合同期限非常关键。如果签订了一年的合同，那么在一年内不能退租，否则可能面临押金不退还、支付转租费等问题。因此，首次租房时：
1. 选半年合同，最好不要超过一年，觉得合适再续租。
2. 尽量选择月付，最长不要超过季付。如果房东要求签两三年合同，交半年房租，那就要小心了，可能是遇到了骗子。果断考虑其他房子，被坑的概率很大。
Part 08/ 陷阱八：转租附加条款
1.在合同最后一般会有空白的区域，用来加上附加条款。如果工作存在变动可能性，可以添加一条附加条款：允许租客私下转租，不得进行违约处理，这样可以帮助自己省去很多麻烦。
2. 租房期限不可小于委托期限（二房东托管）。若出租人并非房东，签订合同必须注意：签订的租赁合同必须得到房东的认可！租赁期限不能超过原租赁合同。否则，如果住到一半时房东找你说中介合约到期，要求你搬出去，会很麻烦！但还是尽量避免二房东，中介更可靠。
这些租房陷阱应如何避免？
1、选择正规的中介公司，2个人直租时在租房合同中约定清楚
3.租客遇到租房问题，如黑中介不退押金、房屋存在安全隐患、签订合同后发现合同条款不明确或模糊等，应该如何合法维护自身权益？
不退租金：首选的还是协商，协商不成的可以去中介所在地的住建部门进行投诉。
安全隐患：要求房东尽快修复，不修自己修复，修复的资金可以协商抵扣房租
条款不明确，可以通过微信聊条等书面方式就模糊条款进一步沟通明确，当然最好是能签订书面补充协议。
