【基本案情】
原告刘女士（租户）与被告邢先生（房东）签订书面《房屋租赁合同》。租期一年，租金每月6500元，押金按一个月租金标准收取。
租赁期满后，双方未续签新的书面租赁合同，刘女士继续承租房屋，邢先生对此也未提出任何异议，双方默认按原合同约定的方式租赁。
2025年8月，刘女士主动与邢先生协商降租，被邢先生明确拒绝，因此刘女士决定解约换房。于是，刘女士在2025年8月20日向邢先生提出解约，并于8月25日自行完成房屋腾空、搬家退房事宜。这时，由于邢先生身处外地不在北京，双方未能在刘女士退房当日完成房屋核验、财物及钥匙交接工作，直至2025年8月30日，邢先生返京后才正式完成收房及全部交接手续。
交接完成后，刘女士要求邢先生全额退还6500元押金，邢先生以刘女士单方提前解约造成房屋空置租金损失为由，拒绝全额退还押金。
双方协商无果，刘女士向北京市西城区人民法院提起诉讼，诉求是判令邢先生足额返还全部押金。
【争议焦点】
第一，原固定期限书面租赁合同到期后未续签的租赁关系的法律定性，以及单方解约是否构成违约。
第二，承租人即便享有不定期租赁法定任意解约权，是否依法履行提前合理期限通知义务。未合规通知造成的出租人空置损失是否需酌情赔偿，以及押金退还及扣除标准如何界定。
【法院判决】
北京市西城区人民法院经开庭审理、核查全案证据、查清案件核心事实，严格适用《中华人民共和国民法典》等租赁合同专项法律规定，对本案作出公正裁判。
首先，刘女士未签订新的续租合同仍继续承租房屋构成不定期租赁。按照不定期租赁法定规则，租赁双方均享有随时解除合同的法定权利，因此刘女士单方通知解约的行为本身不构成违约，无需承担提前解约的违约责任。
其次，不定期租赁的任意解除权并非没有限制的，权利人行使解约权必须依法履行提前合理期限通知对方的法定义务。结合本案证据，刘女士无证据证明其8月20日已通知解约，因此，法院认定2025年8月26日为有效解约通知时间；同时结合8月25日刘女士已退房、邢先生因客观原因无法交接，直至8月30日才完成收房的事实，认定刘女士没有提前在合理时间通知解约，未给出租人预留交接及招租筹备时间，存在一定过错，客观造成邢先生房屋空置租金损失。
最终，法院综合考量合同解除的基本事实、房屋交接时间、双方过错程度及实际损失，酌定在6500元押金中扣除1100元，作为邢先生房屋空置租金损失的合理补偿，判令邢先生将剩余押金款项全额退还刘女士。
【律师分析】
（一）法律依据：事实续租未续签书面合同，法定转为不定期租赁，单方合法解约不违约
依据《中华人民共和国民法典》第七百零七条、第七百三十条明确规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限视为不定期；不定期租赁当事人均享有随时解除合同的法定权利，无需像固定期限租赁那样承担提前解约的违约金或根本违约责任。
本案中，双方书面租赁合同到期后，仅维系事实租赁状态、未续签书面协议，符合不定期租赁认定标准。因此，刘女士作为承租人依法享有法定任意解约权，有权终止租赁、退房搬离，邢先生以单方解约违约为由拒不全额退还押金，无任何法律依据。
（二）法定义务：不定期租赁解约权并非无条件行使，合理提前通知是法定必备义务
生活中，不少租赁双方存在认知误区，误以为不定期租赁可以随时随意解约，无需提前沟通与通知、无需预留交接及招租时间。该认知与法律立法本意严重不符。法律赋予不定期租赁双方任意解除权，初衷是保障双方可根据自身实际需求终止不稳定的租赁关系，避免长期无固定期限履约的纠纷隐患。但权利行使必须附带合理提前通知的法定附随义务，设置法定义务的核心目的是防止一方突然解约，导致另一方产生不必要的经济损失。
本案核心争议并非解约行为本身是否违约，而是刘女士未留存有效证据证明已履行提前通知义务，仓促自行退房搬家，加上出租人身处外地无法及时交接，直接造成房屋空置产生实际租金损失。
（三）实务层面：法院酌定扣除损失符合司法公平裁判原则
从法律实务角度而言，房屋租赁押金的核心性质为履约保证金，主要用于担保房屋设施完好、水电物业等相关费用结清、租赁交接手续顺畅办理等履约事宜，并非专门针对提前解约的惩罚性违约金。若无房屋设施损毁、费用拖欠等违规情形，出租人无权无故克扣承租人押金。本案中，刘女士已完好腾空房屋、交还房屋及钥匙，无任何设施损坏、费用拖欠等问题，押金本应全额退还。但鉴于其未依法履行合理提前通知的法定义务，存在过错且实际造成出租人空置损失，法院既未支持邢先生全额拒退押金的诉求，也未判令刘女士承担高额违约金，而是结合房屋空置周期、月租金标准及双方过错大小，酌定扣除1100元合理损失，既保障了承租人不定期租赁的合法解约权益，又弥补了出租人实际经济损失，平衡双方民事权益，完全契合民事案件公平原则及同类租赁纠纷司法裁判惯例。
（四）风险防控律师实务建议
针对房屋租赁续约及解约实操风险，律师对出租人与承租人均作出针对性风险防控建议。
出租人：固定期限租赁合同到期后，若双方合意继续租赁，务必及时续签书面租赁合同，明确约定后续租赁期限、解约触发条件、提前通知时长及押金退还细则，从源头避免形成不定期租赁，杜绝权利义务模糊引发的纠纷。
承租人：若短期内暂不续签书面合同，承租人决定解约时，务必提前十五日至三十日，通过微信、短信、书面函件等可留存电子或书面证据的方式，明确向出租人送达解约通知，预留充足的房屋交接及重新招租合理期限。